アパート・マンションの賃貸トラブル

退去費用・修理費用・敷金返還の相談,減額の代理交渉,内容証明郵便の作成

◇札幌市 中央区 西区 手稲区 北区 東区 白石区 厚別区 清田区 豊平区 南区 江別市,小樽市,石狩市,北広島市,恵庭市,千歳市,当別町
 

当事務所は認定司法書士ですので,140万円以内の金額の代理交渉が可能です。

当事務所は行政書士ですので,内容証明郵便を作成することができます。

(簡裁訴訟代理関係業務認定番号 第314102号)
◆行政書士の代理交渉は法律で禁止されています。
 

<相談料金>

1:法テラスの法律相談援助が利用できる場合は,3回以内の相談料は無料です。

*賃借人の場合は,法テラスの要件を満たす可能性が高いです。


2:(法テラスの相談援助が利用できない場合)

相談料金は1時間につき3240円です。

 

<内容証明郵便の作成の報酬・実費>

◇内容証明郵便の作成報酬として1万8360円と実費1510円

よって合計1万9870円

◆内容証明郵便を作成するだけですので,賃貸人と交渉はしません。

◆経験上,司法書士からの内容証明郵便が届くことにより,賃貸管理業者からの督促が止まることがありました。

賃貸管理業者の場合は,紛争性がある事件については弁護士法違反になることをおそれて,督促をあきらめることがあるようです。
 

<減額の代理交渉の報酬・実費>

◇減額交渉の報酬は,1着手金と2成功報酬の2段階制です。

<着手金>

1:着手金として3万7800円と実費として1510円

よって,着手金の合計は3万9310円


<成功報酬>

2:減額が合意された場合は,成功報酬として減額金額の27%


◆着手金は着手時にお支払いいただきます。減額交渉が合意できなくても着手金は返還されません。

◆成功報酬は減額が合意できず,督促状が止まらない場合は発生しません。



<減額の代理交渉の報酬・実費の例>

貸し主から20万円の退去費用を請求された場合で,10万円を減額する合意が成立したときは,

着手金・実費として合計3万9310円と

成功報酬として(減額金額10万円×27%)の2万7000円の

合計6万6310円をお支払いいただきます。

10万円-6万6310円=3万3690円が依頼者の利益となります。
 

(1)家主は,国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を無視して,借り主に高額な原状回復費用(退去費用)を請求してくることがあります。

ガイドラインは,法律ではないので法的拘束力はありません。

(2)しかし,再改訂版(平成23年8月)は,賃貸借契約の原状回復に関する最高裁判所の判例も解説に加えており,おおむね裁判実務をふまえた内容となっています。

したがって,賃貸借契約に原状回復費用(退去費用)の特約がない場合は,ガイドラインの考え方をそのまま適用して判断すべきでしょう。

(3)一方,原状回復費用の特約がある場合は,その特約の有効性をめぐって争いになるでしょう。

ガイドラインも特約が有効となる場合を解説に記載しており,特約が有効であることを前提としています。

原状回復費用の特約が有効であれば,借り主は自然損耗分及び通常損耗分を負担することになり,多額の原状回復費用を負担することになるでしょう。

(4)そもそも,賃貸借契約書に原状回復費用の特約の記載があっても,無効となる場合があります。

原状回復・修理の工事の単価金額が適正かどうかといった問題もありますので,借り主は家主と原状回復費用で争いになった場合は,専門家に相談すべきでしょう。

(5)家主からの原状回復費用に納得できない場合は,毅然とした態度で,拒絶する必要がありますが,

一般人である借り主が,電話などで問い合わせをしても,水掛け論となり,解決しないことが多いようです。


そこで,当事務所が,原状回復費用(退去費用)の請求に対する支払い拒否の書面を作成いたします。

司法書士の肩書きを付けて,配達証明付きの内容証明郵便で書類を作成いたします。

内容証明郵便を利用することにより,支払い拒絶の明確な意思表示を通知します。


いったん原状回復費用(退去費用)の精算書(合意書)に署名してしまうと,後になってから,原状回復費用を争うことは難しくなるため,最初から専門家に依頼すべきでしょう。
 
 
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